Главная » Советы на каждый день » Как банки оценивают недвижимость при перезалоге: на что влияет цена объекта

Как банки оценивают недвижимость при перезалоге: на что влияет цена объекта

Перезалог — история вроде не новая, но всё ещё окутанная туманом недосказанности. Многие думают: раз квартира уже есть, кредит под неё можно получить легко и быстро. На практике оказывается, что всё крутится вокруг оценки — именно от неё зависит, сколько банк готов выдать. Но как эта цифра вообще появляется, кто её придумывает и можно ли на что-то повлиять? Разбираемся спокойно и по делу.

Критерии оценки недвижимости банком

Сначала — база. Ни один банк не даст деньги «на глазок». Для начала объект должен подходить под стандартные параметры: быть ликвидным, понятным с юридической точки зрения и не слишком проблемным для последующей продажи (если вдруг что-то пойдёт не так с кредитом).

Основные моменты, на которые смотрят:

– Что это за объект. Жилая квартира в многоквартирном доме, таунхаус, частный дом, коммерческое помещение — всё это имеет разный потенциал на рынке, а значит, и разную оценку.

– Где находится. Район, транспорт, инфраструктура рядом — всё играет роль. Квартира на окраине города без подъездов и рядом с промзоной явно проигрывает аналогичной в центре или даже в «спальном», но обустроенном районе.

– Этажность. Первый и последний этаж — всегда повод для пересмотра стоимости в меньшую сторону. Особенно, если нет лифта или квартира над подвалом.

– Площадь, планировка, вид из окон. Удивительно, но даже ориентация окон по сторонам света может добавить или снять пару процентов с итоговой цифры. Рациональная планировка также плюс: студия в 45 квадратов может быть оценена выше, чем странная «двушка» с длинными коридорами.

– Год постройки и материал стен. Панельные дома 70-х и кирпичные новостройки — две большие разницы. И банки это знают.

Кто делает оценку: внутренние службы или независимые оценщики

На этапе подачи заявки на перезалог недвижимости https://creditor.ru/dlya-zaemshcikov/refinansirovanie/ банк обычно ориентируется на предварительные цифры — среднерыночные, которые можно получить и без осмотра. Но чтобы принять окончательное решение, потребуется официальный отчёт об оценке.

Вариантов два:

– У банка есть свой список аккредитованных оценщиков. Это независимые компании, с которыми кредитор уже работал и доверяет их методикам. Иногда можно выбрать оценщика из списка — особенно если у вас уже есть контакт или договорённость.

– Некоторые банки проводят оценку сами, особенно если речь идёт о «своих» объектах, ранее уже закладывавшихся. Но это редкость.

Важно: отчёт должен быть оформлен по всем правилам — с фотографиями, копиями документов, обоснованием расчёта, сравнительным анализом аналогичных объектов. Это не формальность, а обязательное требование Центробанка. Без корректного отчёта сделка просто не состоится.

Факторы, снижающие оценочную стоимость объекта

Теперь о грустном — почему стоимость, названная оценщиком, может оказаться ниже рыночной (по мнению владельца). Влияет много мелочей, о которых чаще всего забывают.

Во-первых, наличие обременений. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или доля принадлежит третьим лицам, это создаёт сложности при реализации объекта в случае просрочки. Даже если вы уверены, что всё «в порядке», банк видит это как потенциальный риск.

Во-вторых, перепланировки. Особенно — неузаконенные. Если в квартире снесены стены или перенесены коммуникации, и это никак не отражено в техпаспорте, это может стать минусом при оценке.

Также оценивается состояние дома и подъезда. Старый лифт, обшарпанные стены, отсутствие нормальной управляющей компании — всё это сигнализирует банку: в случае чего продать такую недвижимость будет сложнее.

Ещё один важный момент — юридическая чистота. Если квартира досталась по наследству недавно, участвовала в спорных сделках или на неё когда-то подавали иск — всё это будет учтено. Иногда даже незначительная деталь, вроде смены собственника 3–4 раза за год, может вызвать подозрения.

Как формируется сумма кредита на основе оценки

После того как объект оценили, банк рассчитывает, сколько готов выдать. Но тут важно понимать: никто не даст 100% от суммы. Обычно это 60–80% от оценочной стоимости — в зависимости от политики банка, уровня риска, истории заёмщика и вида недвижимости.

Эта пропорция называется LTV — loan-to-value. Чем ниже этот показатель, тем спокойнее чувствует себя банк. Например, если квартиру оценили в 10 миллионов, и вы просите 5 миллионов кредита — всё хорошо. А вот если вы хотите взять 8–9 миллионов, банк уже начинает нервничать.

Почему так? Всё просто: если вдруг объект придётся реализовывать, он должен уйти с торгов быстро, а для этого цена продажи, как правило, ниже оценки. Банк заранее закладывает этот «зазор», чтобы не остаться в убытке.

Можно ли повлиять на результат оценки и итоговую сумму кредита

Теперь — самое интересное. Есть ли способы улучшить оценку и, как следствие, увеличить сумму кредита?

Ответ — да. Но без волшебства и обмана.

Во-первых, подготовьте объект к осмотру. Никто не требует ремонта класса люкс, но элементарный порядок, исправная сантехника, отсутствие мусора и чистые окна играют свою роль. Даже визуальное впечатление влияет на итоговую цифру.

Во-вторых, соберите все документы заранее. Свидетельства, выписки, техпланы, справки — чем меньше вопросов у оценщика, тем быстрее и спокойнее он сделает работу.

В-третьих, можно предложить аналоги. Если в вашем доме недавно продавалась похожая квартира — с высокой ценой и подтверждённой сделкой — покажите это оценщику. Особенно если такие данные отсутствуют в открытых базах. Иногда это может стать весомым аргументом.

И наконец, если итоговая сумма кажется несправедливой, не бойтесь подать апелляцию или заказать новый отчёт у другого оценщика. Конечно, не факт, что результат будет выше, но попытка — не лишняя, особенно если разница в цене критична для размера кредита.